Gemäß § 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechhtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

Zu den Betriebskosten gehören nach § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung nicht:

- die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten.

-die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs  aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

1. die laufenden öffentlichen Lasten;

2. die Kosten der Wasserversorgung;

3. die Kosten der Entwässerung;

4.   a) die Kosten des Betriebs der zentralen 

         Heizungsanlage einschließlich der 

         Abgasanlage;

       b )die Kosten des Betriebs der zentralen 

         Brennstoffanlage;

       c) die Kosten der eigenständigen 

         gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus 

         Anlagen im Sinne aa)

5.   a) die Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage;

       b) die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a);

       c) die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten;

6. die KOsten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen;

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs;

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung;

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung;

10. die Kosten der Gartenpflege;

11. die Kosten der Beleuchtung;

12.  die Kosten der Schornsteinreinigung;

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung;

14. die Kosten für den Hauswart;

15. a) die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage;

       b) die Kosten des Betriebs mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage;

16. die Kosten der Einrichtung für die Wäschepflege;

17.  sonstige Betriebskosten (diese müssen die Voraussetzungen des § 1 Betriebskostenverordnung erfüllen. Zudem muss deren Umlage vereinbart sein (BGH, Urteil vom 07.04.2002, VIII ZR 167/03).

Betriebskosten können nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn eine entsprechende Umlage vertraglich vereinbart wurde.

Eine entsprechende Vereinbarung muss klar und Eindeutig sein. Es bedarf deshalb einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Nebenkosten zu tragen hat. Letztere müssen im Grundsatz einzeln angegeben werden.  Ggf. reicht ein Verweis auf § 2 der Betriebskostenabrechnung, wobei sonstige Betriebskosten immer einzeln aufgeführt sein müssen (vgl. BGH, Urteil vom 02.05.2012, XII ZR 88 195/03).

Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss nach der grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.11.1981 (ZMR 1982, 108) folgende Mindestangaben enthalten:

- eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten;

- die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels;

- die Berechnung des Anteils des Mieters;

- den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Wenn die Abrechnungen auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf den Ablesewerten von Heizkostenverteilern beruhen, muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern für Abrechnungszeiträume, die ab dem 01.12.2021 beginnen, zusammen mit den Abrechnungen folgende Informationen zugänglich machen:

1. Informationen über

a) den Anteil der eingesetzten Energieträger und bei Nutzern, die mit Fernwärme aus Fernwärmesystemen versorgt werden, auch über die damit verbundenen jährlichen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes, bei Fernwärmesystemen mit einer thermischen Gesamtleistung unter 20 Megawatt jedoch erst ab dem 01.01.20222,

b) die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle,

c) die Entgelte für die Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, einschließlich der Eichung, sowie für die Ablesung und Abrechnung,

2. Kontaktinformationen, darunter Internetadressen von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen oder ähnlichen Einrichtungen, bei denen Informationen über angebotene Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, Endnutzer-Vergleichsprofile und objektive technische Spezifikationen für energiebetriebene Geräte eingeholt werden können,

3. Im Falle eines Verbrauchervertrags gemäß § 310 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Information über die Möglichkeit der Durchführung von Streitbeilegungsverfahren nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz, wobei die §§ 36 und 37 des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes unberührt bleiben,

4. Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie, wobei im Fall elektronischer Abrechnungen ein solcher Vergleich onliche bereitgestellt und in der Abrechnung darauf verwiesen werden kann,

5. einen Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs des jüngsten Abrechnungszeitraums des Nutzers mit seinem witerungsbereinigten Energieverbrauch im vorhergehenden Abrechnungszeitraum in grafischer Form.

Nicht fernauslesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 01.12. 2021 installiert wurden, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

Nach der neuen Heizkostenverordnung sind dem Mieter soweit fernauslesbare Geräte vorhanden sind, grds. monatlich die Verbrauchsinformationen mitzuteilen.

Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grds. keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Ihm steht nur ein Anspruch auf Einsichtnahme in den Räumlichkeiten des Vermieters bzw. des Verwalters zu. Ausnahmsweise kommt ein Anspruch unter dem Aspekt von Treu und Glauben dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 08.03.2008, VIII ZR 78/05).

Für bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume ist der Veräußerer verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung für die Mieter zu erstellen. Für noch nicht abgeschlossene Abrechnungszeiträume ist der Erwerber zuständig.

Gemäß § 556 Abs. 2 S. 3 BGB muss der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen und die Abrechnung dem Mieter zustellen. Eine verspätete Erstellung und Zustellung der Abrechnung führt grds. dazu, dass etwaige Salden nicht mehr gefordert werden können.